EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (en Quebec)
El contrato de arrendamiento o “bail”, es un contrato perfectamente delimitado por las normas jurídicas y hay muchos aspectos que se deben conocer para evitar dolores de cabeza sea como propietario o como arrendatario. El diccionario de la lengua francesa http://www.granddictionnaire.com/BTML/FRA/r_Motclef/index800_1.asp lo define como “un contrato mediante el cual una persona física o moral, cede , por un periodo determinado, el derecho de usar un bien mueble o inmueble a otra persona, por una suma de dinero, conforme a las condiciones estipuladas en el contrato o por la ley” (traducción libre)
Igualmente es conveniente saber que en Quebec existe la Regie du Logement, Tribunal Administrativo, cuya competencia hace relación con los contratos de arrendamiento residenciales. Decide los litigios e informa a los ciudadanos sobre sus derechos y obligaciones a fin de evitar el desarrollo de conflictos y favorecer la conciliación entre propietarios y arrendatarios. http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/accueil/mission.asp Su competencia cubre los litigios hasta por la suma de 70.000 dolares.
Es obligatoria la utilización del formulario de “bail” desde del primero de septiembre de 1996 ya sea que se trate de arrendamiento de una habitación, de un apartamento o de una casa. Si se trata de un apartamento en una cooperativa, hay un formulario obligatorio. En caso de contrato verbal, el propietario debe enviar al arrendatario el formulario denominado Escrito obligatorio, el cual se encuentra en venta en las oficinas de la Regie.
Como todo contrato, el bail genera obligaciones y derechos para las partes que intervienen, las cuales están perfectamente estipuladas.
Obligaciones principales del arrendatario.
Las obligaciones del arrendatario están estipuladas en el Código Civil de Quebec así:
El valor del arrendamiento debe ser cancelado completo y en la fecha convenida. En algunos casos es posible determinar la hora y el lugar donde debes ser cancelado. La ley prevé que si no se ha convenido donde pagar, el propietario (o su encargado) debe ir hasta el domicilio en la fecha acordada. Si se hubiere acordado un lugar diferente, le corresponde al arrendatario asegurarse que el propietario recibe el pago en la fecha acordada. Se puede fijar fecha y hora precisa para hacer el pago. Como arrendatario usted debe asegurarse que paga a quien debe pagar o corre el riesgo de tener que pagar por segunda vez. En caso de duda sobre a quien debe pagar, se puede pedir autorización a la Regie para depositar el valor. El pago puede hacerse al contado, por correo, cheque, cheque certificado, mediante carta de crédito o traslado de fondos. Es conveniente aclarar que el propietario no esta obligado a recibir cheque ordinario. El propietario no esta obligado tampoco a aceptar pago parcial.
De otra parte :
-El propietario no puede exigir el pago de mas de un mes de arriendo. Al firmar el contrato tampoco puede exigir el pago de mas de un mes, pero puede exigir el pago inmediato aunque el contrato comience con posterioridad a su firma. Tampoco puede exigir deposito o cheques posdatados. Si así fuere, el arrendatario puede pedir a la Regie, que sus derechos sean respetados.
-El arrendatario tiene el derecho de exigir un recibo de pago y debe hacerlo, pues en caso de litigio, le corresponde probar que ha pagado. Se sugiere conservar esta prueba durante tres anos.
La norma establece como obligaciones del arrendatario las siguientes:
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Utilizar lo arrendado con prudencia y diligencia.
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No cambiar la forma ni la destinación del lugar arrendado.
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Mantenerlo en buen estado de limpieza.
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Respetar las leyes relativas a la seguridad y salubridad.
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Efectuar las reparaciones locativas en ciertos casos.
Se trata de las pequeñas reparaciones a que hubiere lugar en caso de deterioro del apartamento o casa arrendada.
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Soportar las reparaciones urgentes y necesarias.
Esta obligación hace referencia a las reparaciones mayores que deban hacerse por parte del propietario, en caso necesario, las cuales podrían conducir eventualmente hasta requerir de la desocupación temporal por parte de quien o quienes lo habiten.
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Permitir la verificación del estado del lugar, la visita de un comprador o arrendatario eventual, los avisos y los trabajos que deban ser efectuados.
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No cambiar las cerraduras.
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Comportarse de manera que no se perturbe a los otros arrendatarios.
Usted no puede hacer o permitir actividades ruidosas o perturbadoras tales como musica a mayor volumen del aceptado, o carreras de los niños en los pasillos comunes o escaleras. Hay un procedimiento previsto para evitarlo, que van desde la llamada de atención por parte del propietario para que cesen las perturbaciones, hasta la terminación del contrato en caso de reincidencia. Igual si es usted el que se siente perturbado puede hacer uso del procedimiento establecido.
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Avisar de cualquier defecto o deterioro importante.
“1867. Lorsque le locateur n’effectue pas les réparations ou améliorations auxquelles il est tenu, en vertu du bail ou de la loi, le locataire peut s’adresser au tribunal afin d’être autorisé à les exécuter.Le tribunal, s’il autorise les travaux, en détermine le montant et fixe les conditions pour les effectuer. Le locataire peut alors retenir sur son loyer les dépenses faites pour l’exécution des travaux autorisés, jusqu’à concurrence du montant ainsi fixé.”
http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=2&file=/CCQ/CCQ.html
En este caso, si el propietario no asume con diligencia la reparación urgente, como podrían ser las reparaciones de la calefacción en invierno o el suministro de agua, puede previa autorización de la Regie, ordenar la reparación, pagar los gastos requeridos y pasar las facturas al propietario. En esto se debe ser cuidadoso por cuanto usted debe proceder con la mayor diligencia posible y tal como si tratara de negocios propios, obrando de buena fe.
Al finalizar el contrato, hay también obligaciones
El art. 1890 establece :
“1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail.”
Como se puede constatar en el texto de la norma, siempre es mejor tomar fotos, si hay aspectos que al final del contrato pudieren prestarse a discusión o litigio. La norma lo autoriza.
Si usted desea consultar las fuentes, leyes y reglamentos relativos a este articulo, puede hacerlo aquí : http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/accueil/accueil.asp o aquí puede consultar el Codigo http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=2&file=/CCQ/CCQ.html
Si desea comunicarse con la Regie : Régions de Montréal, Laval et Longueuil :
514 873-BAIL (2245) *
